2 minutos de lectura 30 enero 2023
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The Office Property Telescope

Por Javier García-Mateo

EY España, Socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions

Entusiasta, estudioso, familiar y deportista. La filosofía estoica y, especialmente, las meditaciones de Marco Aurelio son mi lectura de cabecera para tratar de mejorar cada día.

2 minutos de lectura 30 enero 2023

Investment & Financing Keys – Spain 2023

En el contexto del Foro de Davos, que se está celebrando esta misma semana, la economía ha sorprendido por haber demostrado una resiliencia importante frente los nuevos retos impuestos por un último año marcado por inflación y la inestabilidad. Pero la política monetaria no tiene visos de relajarse excesivamente en el corto plazo, y las posibilidades de recesión están en el horizonte. Pero no hay que olvidar que, a pesar de un comportamiento relativamente bueno, desde el estallido de la guerra de Ucrania y la escalada de la inflación, los precios de cotización de los REITs han bajado de forma notable para todos los asset classes de Commercial Real Estate, demostrando un sentimiento inversor pesimista en este segmento.

En 2022, el volumen de transacción global de oficinas ha alcanzado los 247Bn, un 28% menos que el año anterior. No ha existido un movimiento claro de capitales entre las grandes regiones del mundo, que han mantenido el mismo porcentaje de la inversión que el año anterior. Esto contrasta con la tendencia en otros segmentos inmobiliarios como el hotelero, donde una gran parte de la inversión se ha desplazado hacia la región de Americas, en la que los fondos Value Added han buscado oportunidades a precios atractivos.En Europa, a pesar de que las rentas de oficinas se han incrementado por estar ligadas a la inflación, una expansión de ields generalizada ha hecho que los Capital Values desciendan en todas las ciudades relevantes.

En España, siguiendo la misma tendencia que en el resto de Europa, los Capital Values han descendido en Madrid, hasta los 9.100 €/m2 (un 21% menos que en 2021) y Barcelona, hasta los 6.700 €/m2 (un 23% menos que en 2021). Y esto, tenido en cuenta que ha habido una indexación de rentas a la inflación: 34 y 26 €/m2/mes en la zona prime de Madrid y Barcelona, respectivamente.

En España, el volumen total de inversión inmobiliaria se ha incrementado un 32% respecto al año pasado, si bien el componente de este volumen que se debe a la inversión en oficinas se ha mantenido estable: un 16% del total. Y, mientras que en 2021 el claro ganador de la inversión en oficinas fue Barcelona, en 2022 ha habido un reparto más equitativo con Madrid.

Desde el estallido del Covid en 2020, el número de llamadas en remoto ha aumentado pero su duración ha descendido. Y, de estas, un 66% eran llamadas de uno a uno sin agendar. Este incremento de la espontaneidad es el reflejo de la normalización progresiva del teletrabajo. Sin embargo, aún existe un desfase entre el porcentaje de trabajadores a los que se les permite teletrabajar y los que de hecho lo hacen ¿El motivo? ¿Cultura de empresa, preferencia por la oficina, o existe aún una fear zone entorno al teletrabajo? En cualquier caso, los usuarios de oficinas tienen claros los pros y contras de trabajar desde casa: a favor, el fortalecimiento de las relaciones y el aprendizaje que solo son posibles mediante el contacto en un mismo espacio; en contra, el commuting, las distracciones y las reuniones improductivas.

Las empresas, en su esfuerzo por atraer talento, están escuchando cada vez más estos pros y contras con el objetivo de ofrecer a sus empleados los espacios que necesitan. Así, la implantación del teletrabajo se está complementando con una búsqueda de modelos flexibles de oficinas, en la que muchas compañías se decantan por tener Headquarters más pequeños complementados por Hubs descentralizados en diferentes localizaciones. Y esta flexibilidad demandada también se está viendo en la oferta que los propietarios de oficinas están planteando y alquilando con éxito: edificios bien situados, sostenibles, con servicios y con la posibilidad de las empresas alquilen espacio complementario on-demand.

Si bien las zonas CBD han atraído una cantidad importante de inversión para reposicionar edificios que, aunque bien situados, aún estaban carentes del nivel de calidad, sostenibilidad y servicios que los inquilinos están demandando. Esto contrasta con zonas del extrarradio de ambas ciudades que arrastran un importantísimo stock de oficinas vacías: más de dos millones metros cuadrados. Esto es un problema ya crónico en puntos de los ejes de la A-6, A-2 y A-1 de Madrid, y zonas como El Prat de Barcelona. ¿Es hora de pensar en la reconversión de estos edificios de oficinas en otros usos? En Estados Unidos ya lo están haciendo: Living, Hospitality, Campus Universitarios y Life Sciences son los grandes ganadores.

Resumen

"The Office Property Telescope", informe realizado por EY España, analiza las claves de lo que sucederá en el mercado inmobiliario de las oficinas entre el fin de 2022 y 2026 en términos de inversión y financiación, teniendo en cuenta la creciente demanda por parte de los profesionales de un modelo de trabajo híbrido. 

Acerca de este artículo

Por Javier García-Mateo

EY España, Socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions

Entusiasta, estudioso, familiar y deportista. La filosofía estoica y, especialmente, las meditaciones de Marco Aurelio son mi lectura de cabecera para tratar de mejorar cada día.